Magazyny szyte na miarę i renegocjacje przed czasem. Polski rynek logistyczny w nowej rzeczywistości 2025

Magazyny szyte na miarę w Polsce: renegocjacje logistyczne. Bezpieczeństwo, przewidywalność i elastyczność – to dziś najważniejsze filary rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych. Coraz częściej firmy wybierają renegocjacje umów najmu jeszcze przed ich wygaśnięciem, a deweloperzy stawiają na projekty realizowane wyłącznie pod konkretnego klienta. O tym, jak wojna w Ukrainie i rosnące koszty budowy zmieniają krajobraz branży, mówi Ewa Ogniewska, Industrial & Logistics Senior Consultant.

Renegocjacje na lata, a nie na miesiące

Coraz więcej firm decyduje się na przedłużenie umów jeszcze na długo przed ich końcem.

– „Rynek magazynowy mocno się zmienił i dziś zdecydowanie częściej słyszymy zdanie: ‘przedłużamy wcześniej, bo wolimy mieć spokój’” – mówi Ewa Ogniewska. – „Firmy wyciągnęły wnioski z poprzednich lat, kiedy brakowało dostępnej powierzchni, a koszty przeprowadzki potrafiły mocno uderzyć w budżet”.

Jak podkreśla ekspertka, w 2024 roku aż 48% popytu na magazyny w Polsce pochodziło z renegocjacji i przedłużeń umów. Zmienia się też charakter rozmów – coraz częściej dotyczą one modernizacji i doposażenia obiektów, a nie tylko ceny.

– „To pozytywna zmiana jakościowa – z czysto transakcyjnych relacji przechodzimy na partnerską współpracę na lata” – podkreśla Ogniewska.

Polska w centrum logistycznej mapy Europy

Wojna w Ukrainie całkowicie zmieniła układ sił w regionie.

Dowiedz się więcej w tym temacie: Jak incydenty z dronami sparaliżowały polskie lotniska

– „Polska znalazła się w absolutnym centrum uwagi międzynarodowych łańcuchów dostaw. W 2024 odpowiadaliśmy już za blisko 60% popytu magazynowego całej Europy Środkowo-Wschodniej” – mówi ekspertka.

Najemcami coraz częściej są firmy produkcyjne, operatorzy 3PL czy organizacje humanitarne. Na znaczeniu zyskują również lokalizacje przygraniczne.

– „Polska nie jest już krajem ‘przejazdowym’. Staliśmy się aktywnym graczem, który przyciąga centra dystrybucyjne i produkcję obsługującą cały region” – podkreśla Ogniewska.

Koniec ery budów spekulacyjnych

Deweloperzy coraz częściej rezygnują z inwestycji bez zabezpieczonego klienta.

Ten artykuł, może być dla Ciebie interesujący: Aktywacja Artykułu 4 NATO: Reakcja Polski na rosyjskie drony – kliknij by przeczytać całość

– „Jeszcze 3–4 lata temu rynek żył zasadą ‘najpierw budujemy, potem szukamy klienta’. Dziś trend zupełnie się odwrócił” – zauważa Ogniewska.

W 2024 roku w Polsce oddano 2,1 mln m² nowej powierzchni, czyli o ponad 30% mniej niż rok wcześniej. Projekty spekulacyjne stanowiły zaledwie 20% inwestycji.

– „Firmy chcą dziś hal szytych na miarę, a koszty budowy wzrosły nawet o 40% względem 2021 roku. Deweloperzy wolą więc dopasować projekt do konkretnego klienta i zminimalizować ryzyko pustostanów” – tłumaczy ekspertka.

To także może być dla Ciebie interesujące: Płaca minimalna w 2026 roku – jest decyzja rządu

Inwestorzy stawiają na jakość i stabilność

Pomimo wysokich stóp procentowych sektor magazynowy radzi sobie najlepiej spośród nieruchomości komercyjnych.

– „Magazyny odpowiadały w 2024 roku za 25% wszystkich inwestycji. Inwestorzy wybierają dziś stabilne parki logistyczne, a rosnącym standardem stają się obiekty ekologiczne, z OZE i nowoczesną infrastrukturą” – podkreśla Ogniewska.

Według niej, gdy stopy procentowe zaczną spadać, rynek szybko wróci na ścieżkę wzrostu. – „Tym razem będzie to rozwój bardziej świadomy, oparty na jakości, nie tylko ilości” – podsumowuje ekspertka.

Informacja źródłowa: Coldwell Banker Commercial Nuvalu

Przeczytaj również: Płaca minimalna w 2026 roku